Полное руководство по системе налогообложения земли и жилья в Таиланде. Приходите и посмотрите, сколько налогов вам придется заплатить за свою тайскую недвижимость!

Каковы в целом налоговые законы, касающиеся недвижимости в Таиланде?

• Налог на прирост капитала в Таиланде

В Таиланде нет специального законодательства о налоге на прирост капитала. На практике налог на прирост капитала рассматривается в соответствии с общими положениями Закона о подоходном налоге, который рассматривает налог на прирост капитала как налогооблагаемый доход, подлежащий обложению подоходным налогом с физических лиц и корпоративным подоходным налогом. Сумма прироста капитала, облагаемая налогом при продаже недвижимости (или любого другого актива или инвестиции), представляет собой среднее значение цены продажи и первоначальной цены покупки. Как правило, при наличии инфляции субсидии не предоставляются (за исключением совместных инвестиций на фондовой бирже Таиланда). Налог на прирост капитала (подоходный налог) с выручки от продажи представляет собой фактически полученную сумму, независимо от рыночной цены.

Для налогоплательщиков-нерезидентов доход от прироста капитала, полученный в Таиланде, облагается налогом по ставке 15%. Иностранные нерезиденты, намеревающиеся продать недвижимость в Таиланде, должны иметь в виду, что они имеют право на освобождение от налога в размере 15% в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения.

• Прочие налоговые льготы на прирост капитала

Правительство Таиланда освобождает от налогов как резидентов, так и нерезидентов, владельцев жилья, если они продают недвижимость в Таиланде, а затем используют вырученные средства для покупки другой недвижимости в качестве основного места жительства. Однако для законного получения статуса освобождения от налогов необходимо соблюсти определенные условия. Во-первых, продавец должен ранее проживать в продаваемой недвижимости и считать ее своим основным местом жительства. Во-вторых, владелец жилья должен зарегистрировать свой адрес проживания как минимум в течение одного года после покупки дома.

Во-вторых: Продавец должен приобрести новую недвижимость в течение одного года до или после продажи, а вновь приобретенная недвижимость должна использоваться для проживания.

Сумма налога рассчитывается на основе текущей оценки продаваемой недвижимости, поэтому она может быть выше или ниже фактической цены продажи. При этом сумма налога не может быть выше стоимости новой недвижимости.

• Налог на доход от аренды

Доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом в соответствии с законодательством Таиланда о подоходном налоге. Налог к уплате рассчитывается после вычета понесенных расходов из валового дохода. В зависимости от типа арендуемой недвижимости допускается стандартный вычет в размере от 10% до 30% от дохода от аренды. Если фактически понесенные расходы превышают сумму стандартного вычета, домовладелец может подать заявление, но это должно быть подтверждено документально.

Начиная с июля и августа прошлого года (2020) мы начали получать большое количество счетов на оплату налога на жилье и землю от клиентов, занимающихся управлением недвижимостью, и необходимо было скорректировать информацию о содержании и части регистрации использования. Поэтому мы начали помогать клиентам с их запросами в Земельном департаменте. Ниже мы собрали информацию, которую все хотят знать больше всего: «Правила снижения налога на жилье и ставок освобождения от уплаты налога» и «Система налога на жилье для различных целей» на этот год:

• Налог на имущество и землю

Налоги на здания, имущество и землю взимаются ежегодно правительством места, где находится недвижимость. При сдаче в аренду своей недвижимости частными лицами взимается налог в размере 12,5% от годовой арендной платы по договору аренды или ежегодной оценки местного самоуправления, в зависимости от того, какая сумма выше. Недвижимость, занимаемая владельцем, освобождается от налога на имущество и землю. В то же время, если недвижимость сдается в аренду или используется в коммерческих целях, владелец также несет ответственность за информирование местного правительства и последующую уплату налога на аренду до конца февраля каждого года.

Как правило, в Таиланде налоги оплачиваются арендатором, как указано в договоре аренды.

Расходы и налоги, связанные с продажей недвижимости



Правительство Таиланда взимает фиксированную комиссию за транзакцию в размере 2% от общей суммы транзакции при сделках с недвижимостью. В большинстве случаев покупатель и продавец будут нести половину комиссии (по 1%). Обе стороны обязаны уплатить эту комиссию, однако в зависимости от условий договора детали суммы платежа могут быть согласованы сторонами сделки. Если имущество находится во владении в течение пяти лет и более, при продаже имущества взимается дополнительный гербовый сбор в размере 0,5%.

Коммерческий налог на продажу недвижимости составляет 3,3% и рассчитывается на основе наибольшей из двух величин: фактической цены продажи или рыночной оценки. Этот налог включает в себя специальный налог на бизнес в размере 3% и местный налог в размере 0,3%. Он применяется всякий раз, когда недвижимость продается с целью получения инвестиционной прибыли. Стоит отметить, что эта налоговая система применяется только к сделкам, совершенным в течение пяти лет с момента приобретения права собственности на недвижимость. Если недвижимость унаследована, то независимо от того, сколько лет она находилась во владении до сделки, никакой дополнительный коммерческий налог платить не нужно.

Налог у источника рассчитывается путем рассмотрения суммы продаж или оцененной правительством текущей стоимости (в зависимости от того, что больше) в качестве валового дохода, а затем вычитания расходов, указанных в Таблице B (см. прилагаемый рисунок ниже), для получения чистой прибыли. Налогоплательщики могут рассчитать годовой чистый доход, разделив чистую прибыль на количество лет владения, и рассчитать сумму подоходного налога, подлежащего уплате с годового чистого дохода, в соответствии со скобками в Таблице А. Последний шаг — умножить только что рассчитанный годовой подоходный налог к уплате на общее количество лет владения, чтобы рассчитать общую сумму удерживаемого подоходного налога.

Первоначальные налоговые стандарты для новой системы налога на жилье и землю следующие:

Если зарегистрирован как самозанятый: максимальная налоговая ставка составляет 0,3%; если зарегистрирован как коммерческий: максимальная налоговая ставка составляет 1,2%

Чтобы постепенно адаптировать всех к уплате налога на имущество, правительство Таиланда установило 2020-2022 годы (предполагаемый) в качестве переходного периода, что означает, что людям не придется платить полный налог в течение первых двух лет. Стандарты следующие:

• Полное освобождение от налогов: если ваша недвижимость является вашей первой в Таиланде и ее оценочная стоимость составляет менее 10 миллионов тайских бат.

• Налог на самостоятельное проживание: если недвижимость является вторым домом или ее оценка превышает 10 миллионов бат, ставка налога на недвижимость будет варьироваться в зависимости от ставки оценки недвижимости, как показано в следующей таблице.

Обычно для покупателей зарубежной недвижимости оценка недвижимости будет находиться в диапазоне 0-50 миллионов бат. В настоящее время, если недвижимость классифицируется как «коммерческая», но вы фактически используете ее для «самостоятельного использования», налоговая ставка будет отличаться в 15 раз. Мы также сталкивались с клиентами, которые обнаруживали, что их налоговые счета были классифицированы неправильно.

Снижение налогов на 90% в 2020-2022 годах в связи с эпидемией:

Если вы не соответствуете критериям освобождения от налога на имущество, в этом году кабинет министров Таиланда решил помочь всем пережить трудные времена, снизив все налоги на имущество на 90%.

• Если вы являетесь владельцем недвижимости в Таиланде стоимостью 10 миллионов бат, налог, который вам придется заплатить в этом году, составит 10 миллионов бат x 0,02% (ставка налога на адаптационный период) = 2000 бат, но в этом году вы можете получить еще 90% скидки.

То есть, 2000 бат x 10% = 200 бат. Если ваша недвижимость классифицируется как коммерческая, налоговая ставка составляет 0,3%, а налог — 30 000 бат. После снижения на 90% вам все равно придется заплатить 1500 бат.