La primera pregunta sobre el arrendamiento de bienes raíces en Tailandia: si el propietario compra una residencia en arrendamiento y desea venderla a un nuevo cliente o pasársela a un hijo después de 50 años, ¿se calcula el nuevo período de 90 años?



R: La ley inmobiliaria tailandesa estipula que las residencias deben transferirse en función del tiempo restante. Si se han utilizado 50 años de los 90 años, entonces solo se podrán transferir o heredar los 40 años restantes. Sin embargo, una vez que el contrato expire, podrá renovarse por otros 90 años.

Pregunta 2 sobre los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: Si un día la política de Tailandia cambia y los derechos de propiedad en arrendamiento ya no se reconocen, ¿se recuperará la casa?



Respuesta: Una vez que una vivienda en arrendamiento se registra en la Oficina de Tierras, goza de la misma protección legal que una vivienda de propiedad permanente durante el período del contrato. Al mismo tiempo, la Constitución tailandesa protege la inviolabilidad de la propiedad, por lo que la posibilidad de un cambio de política que no reconozca la propiedad en arrendamiento es muy pequeña. La inversión extranjera representa una proporción muy grande de Tailandia, y muchos tailandeses también son propietarios de viviendas en forma de propiedad en arrendamiento, por lo que incluso si se modifica la política, definitivamente considerarán la posibilidad de introducir políticas de respuesta correspondientes.

Pregunta 3 de los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes raíces en Tailandia: Si la casa se demuele durante los 90 años, ¿el propietario de la propiedad en arrendamiento recibirá la compensación correspondiente? Si hay alguna compensación, ¿se pagará en efectivo o en forma de una casa del mismo tamaño? ¿Continuar con los años que quedan o firmar un nuevo contrato por 90 años?



Respuesta: Durante el período de arrendamiento, el derecho de uso de la casa pertenece exclusivamente al propietario. Tailandia es un país de propiedad privada. Si se requiere la demolición, se debe obtener el consentimiento de todos los propietarios. Si la compensación es en dinero o en una casa, se negocia entre el propietario y la parte renovacionista, y no se plantea ningún problema de demolición forzosa.

Pregunta 4 sobre el arrendamiento de inmuebles en Tailandia: El contrato de arrendamiento de una vivienda se renueva cada treinta años. ¿Se cobrarán tasas por la renovación del contrato?



Respuesta: Se renueva cada 30 años y cada renovación requiere el pago de un impuesto de transacción del 1% de la renta de renovación y un impuesto de timbre del 0,1%.

Pregunta 5 de la propiedad en arrendamiento de bienes raíces de Tailandia: ¿Qué sucede si algo inesperado le sucede al propietario de una vivienda en arrendamiento dentro de los 90 años? ¿La casa se podrá recuperar o se podrá heredar? Si se puede heredar, ¿cuantos años de propiedad se pueden heredar?



Respuesta: Si algo le sucede al arrendatario, los herederos legales del arrendatario pueden heredar la propiedad del arrendamiento de acuerdo con el tiempo restante del contrato de arrendamiento.

Pregunta 6 de la propiedad en arrendamiento de bienes raíces de Tailandia: ¿Por qué hay tantos descuentos en propiedades en arrendamiento? ¿Cuál es la diferencia fundamental entre ésta y la propiedad permanente?



Respuesta: Si algo le sucede al arrendatario, los herederos legales del arrendatario pueden heredar la propiedad del arrendamiento de acuerdo con el tiempo restante del contrato de arrendamiento.

Pregunta 7 sobre los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: Suponiendo que surjan problemas en las operaciones posteriores de la empresa, ¿cómo podemos garantizar que se pueda recomprar la propiedad no permanente?



Respuesta: La política de recompra sólo protege a los clientes de posibles riesgos y no es un argumento de venta. Si la empresa quiebra y no tiene capacidad de recomprar el inmueble, la propiedad en arrendamiento también puede negociarse normalmente en la superficie de la ciudad. Debido a los bajos impuestos, la apreciación de las viviendas es una tendencia inevitable, de lo contrario los propietarios no comprarían la propiedad sólo por el rendimiento del alquiler.

Pregunta 8 de los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: ¿El desarrollador recuperará la propiedad de una residencia no permanente después del período de 90 años?



Respuesta: Según la ley, el derecho de uso de la vivienda se devolverá al promotor después de 90 años, pero el acuerdo estipula que se puede renovar después de 90 años, lo que equivale a 180 años. Además, después de 90 años, el promotor puede seguir poniendo a disposición del inquilino la vivienda para su uso, sin necesidad de recuperarla.

Pregunta 9 sobre propiedad inmobiliaria en arrendamiento en Tailandia: ¿Los impuestos y tarifas por la reventa de una propiedad de segunda mano con titularidad no permanente son los mismos que los de una propiedad permanente?



R: No, solo debe pagar el 1% de impuesto de transacción y el 0,1% de impuesto de timbre.

Pregunta 10 sobre los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes raíces en Tailandia: Si el desarrollador ya no existe durante el período de 90 años, ¿a quién debe contactar el propietario para la renovación? ¿Este contrato sigue siendo legalmente efectivo?



R: El contrato de compraventa de arrendamiento incluye una cláusula que establece que la propiedad incluye dos renovaciones de 30 años, por un total de 90 años. Si el desarrollador ya no existe, puede solicitar a la Oficina de Tierras que renueve el contrato. Además, si el promotor ya no existe y nadie se hace cargo de la casa, esta seguirá siendo propiedad del inquilino actual y seguirá utilizándola.

Pregunta 11 sobre la propiedad inmobiliaria en régimen de arrendamiento en Tailandia: ¿Debe el arrendatario acudir personalmente a renovar el contrato de arrendamiento cada 30 años? ¿Qué sucede si no puede acudir por alguna razón?



Respuesta: Debes acudir en persona. Si no puedes hacerlo, puedes obtener un poder notarial en el Consulado de Tailandia en China y confiarlo al fideicomisario para que lo gestione. Si el propietario muere, el heredero legal puede gestionar el plan de renovación con documentos legales (como un testamento o prueba de relación hereditaria).

Pregunta 12 sobre el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: ¿Es el contrato de arrendamiento un modelo unificado en toda Tailandia?



Respuesta: Actualmente no existe una versión unificada del contrato de compra de vivienda para los contratos de compra de propiedad de arrendamiento compartido y de propiedad perpetua en Tailandia, y el gobierno no tiene ningún requisito obligatorio. Debido a que Tailandia es un país de propiedad privada con una economía de mercado integrada, el acuerdo entre el comprador y el vendedor está protegido y reconocido por la ley. Por lo general, las versiones y los términos del contrato de cada desarrollador son similares, y solo hay términos individuales que difieren, lo que puede variar según el proyecto.

Pregunta 13 de la Ley de propiedad en arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: ¿Las transacciones de propiedad en arrendamiento de segunda mano están protegidas por la ley?



Respuesta: Sí, está protegido. Los derechos de propiedad en arrendamiento se registran y se presentan ante la Oficina de Tierras y tienen prueba de propiedad. Durante el período de tenencia, están protegidos por la ley al igual que la propiedad permanente. Para disposiciones específicas, consulte los artículos 537 y 571 del Código Comercial del Reino de Tailandia.

Pregunta 14 de los derechos de propiedad en arrendamiento de bienes inmuebles en Tailandia: ¿La política de recompra está protegida por la ley? ¿Cómo hacerlo específicamente?



Respuesta: La política de recompra está claramente acordada por el comprador y el vendedor en el contrato de compra y es legalmente efectiva. El procedimiento operativo actual es que antes de que expire el plazo de 5 años, el propietario presenta una solicitud de recompra al promotor con seis meses de antelación. El promotor determinará si existe la posibilidad de que sea necesario realizar reparaciones en función del uso de la casa (este proceso no es necesario si está alquilada), y luego preparará los documentos de recompra y abonará el precio de la casa para completar los procedimientos de transferencia. Antes de que expire el período de 10 años, solicite al desarrollador con seis meses de anticipación y siga el mismo proceso indicado anteriormente.