السؤال الأول حول عقد الإيجار العقاري في تايلاند: إذا اشترى المالك عقارًا إيجاريًا ويريد بيعه لعميل جديد أو نقله إلى طفل بعد 50 عامًا، فهل يتم حساب فترة 90 عامًا الجديدة؟



ج: ينص قانون العقارات التايلاندي على أنه يجب نقل المساكن بناءً على الوقت المتبقي. إذا تم استغلال 50 عامًا من أصل 90 عامًا، فلا يمكن نقل أو توريث سوى الـ 40 عامًا المتبقية. ومع ذلك، بعد انتهاء مدة العقد، يمكن تجديده لمدة 90 عامًا أخرى.

السؤال الثاني حول حقوق الملكية العقارية الإيجارية في تايلاند: إذا تغيرت سياسة تايلاند في يوم من الأيام ولم تعد حقوق الملكية العقارية الإيجارية معترف بها، فهل سيتم استرداد المنزل؟



الجواب: بعد تسجيل مسكن الإيجار لدى دائرة الأراضي، فإنه يتمتع بنفس الحماية القانونية التي يتمتع بها مسكن الملكية الدائمة خلال فترة العقد. وفي الوقت نفسه، يحمي الدستور التايلاندي حرمة الملكية، وبالتالي فإن احتمالات تغيير السياسة لعدم الاعتراف بملكية الإيجار ضئيلة للغاية. ويشكل الاستثمار الأجنبي نسبة كبيرة للغاية من تايلاند، والعديد من التايلانديين هم أيضًا من أصحاب المنازل في شكل ملكية إيجارية، لذا حتى إذا تم تعديل السياسة، فإنهم سيفكرون بالتأكيد في تقديم سياسات استجابة مماثلة.

السؤال 3 من حقوق الملكية العقارية المؤجرة في تايلاند: إذا تم هدم المنزل خلال 90 عامًا، فهل سيحصل مالك العقار المؤجر على تعويض مماثل؟ إذا كان هناك تعويض فهل سيتم دفعه نقدا أم على شكل منزل بنفس الحجم؟ الاستمرار مع السنوات المتبقية أو توقيع عقد جديد لمدة 90 عامًا؟



الإجابة: خلال فترة الإيجار، يكون حق استخدام المنزل ملكًا للمالك بالكامل. تايلاند دولة ملكية خاصة. إذا كان الهدم مطلوبًا، فيجب الحصول على موافقة جميع المالكين. وسواء كان التعويض على شكل أموال أو منزل، فهذا أمر يتم التفاوض عليه بين المالك والجهة التي تقوم بالتجديد، ولا توجد قضية هدم قسري.

السؤال الرابع من عقد الإيجار العقاري في تايلاند: يتم تجديد عقد الإيجار العقاري كل ثلاثين عامًا، هل هناك أي رسوم عند تجديد العقد؟



الجواب: يتم تجديده كل 30 عامًا، ويتطلب كل تجديد دفع ضريبة معاملات بنسبة 1% من إيجار التجديد ورسوم دمغة بنسبة 0.1%.

السؤال رقم 5 من عقارات تايلاند المؤجرة: ماذا لو حدث أمر غير متوقع لمالك منزل مؤجر خلال 90 عامًا؟ هل سيتم استرجاع البيت أم يمكن توريثه؟ إذا كان من الممكن توريثه، فكم عدد سنوات الملكية التي يمكن توريثها؟



الجواب: إذا حدث للمستأجر شيء فإن ورثته الشرعيين يرثون ملكية الإيجار حسب المدة المتبقية من عقد الإيجار.

السؤال رقم 6 عن عقارات الإيجار في تايلاند: لماذا يوجد الكثير من الخصومات على عقارات الإيجار؟ ما هو الفرق الأساسي بينها وبين الملكية الدائمة؟



الجواب: إذا حدث للمستأجر شيء فإن ورثته الشرعيين يرثون ملكية الإيجار حسب المدة المتبقية من عقد الإيجار.

السؤال 7 حول حقوق ملكية الإيجار العقاري في تايلاند: على افتراض أن المشاكل تنشأ في العمليات اللاحقة للشركة، فكيف يمكننا ضمان إمكانية إعادة شراء الملكية غير الدائمة؟



الإجابة: سياسة إعادة الشراء تحمي العملاء فقط من المخاطر المحتملة، وليست نقطة بيع. إذا فشلت الشركة ولم تكن لديها القدرة على إعادة شراء العقار، يمكن أيضًا تداول ملكية الإيجار بشكل طبيعي على سطح المدينة. وبسبب الضرائب المنخفضة، فإن ارتفاع قيمة المنزل هو اتجاه لا مفر منه، وإلا فلن يشتري الملاك العقار فقط من أجل عوائد الإيجار.

السؤال 8 من حقوق ملكية العقارات في تايلاند: هل يستعيد المطور ملكية المسكن غير المملوك بشكل دائم بعد مرور فترة 90 عامًا؟



الجواب: حسب القانون فإن حق الانتفاع بالمنزل يعود للمطور بعد 90 سنة، لكن الاتفاقية تنص على أنه يمكن تجديده بعد 90 سنة أي ما يعادل 180 سنة. علاوة على ذلك، بعد مرور 90 عامًا، يمكن للمطور الاستمرار في توفير المنزل للمستأجر للاستخدام، وليس هناك حاجة لاستعادته.

السؤال 9 حول عقود الإيجار العقارية في تايلاند: هل الضرائب والرسوم المفروضة على إعادة بيع العقارات المستعملة بملكية غير دائمة هي نفسها المفروضة على العقارات الدائمة؟



ج: لا، أنت فقط بحاجة إلى تحمل ضريبة المعاملات بنسبة 1% وضريبة الدمغة بنسبة 0.1%.

السؤال رقم 10 حول حقوق الملكية العقارية في تايلاند: إذا لم يعد المطور موجودًا خلال فترة التسعين عامًا، فمن يجب على المالك الاتصال به للتجديد؟ هل هذا العقد لا يزال ساري المفعول من الناحية القانونية؟



ج: يتضمن عقد الإيجار بندًا ينص على أن الملكية تشمل تجديدين لمدة 30 عامًا، بإجمالي 90 عامًا. إذا لم يعد المطور موجودًا، فيمكنك التقدم بطلب إلى مكتب الأراضي لتجديد الاتفاقية. علاوة على ذلك، إذا لم يعد المطور موجودًا ولم يكن هناك من يهتم بالمنزل، فمن المؤكد أنه سيظل مملوكًا ويستخدمه المستأجر الحالي.

السؤال 11 حول عقد الإيجار العقاري في تايلاند: هل يجب على المستأجر أن يذهب شخصيًا لتجديد عقد الإيجار كل 30 عامًا؟ ماذا لو لم يتمكن من الذهاب لأي سبب؟



الإجابة: يجب عليك الذهاب شخصيًا. إذا لم تتمكن من الذهاب شخصيًا، فيمكنك الحصول على وثيقة توكيل موثقة من القنصلية التايلاندية في الصين وتسليمها إلى الوصي للتعامل معها. إذا توفي المالك، يمكن للوريث الشرعي التعامل مع خطة التجديد من خلال الوثائق القانونية (مثل الوصية أو إثبات علاقة الميراث).

السؤال 12 حول عقد الإيجار العقاري في تايلاند: هل عقد الإيجار هو نموذج موحد في جميع أنحاء تايلاند؟



الإجابة: لا يوجد حاليًا نسخة موحدة لعقد شراء منزل لملكية الإيجار المشترك وعقد شراء عقار الملكية الدائمة في تايلاند، ولا توجد لدى الحكومة أي متطلبات إلزامية. نظرًا لأن تايلاند دولة مملوكة للقطاع الخاص ذات اقتصاد سوقي متكامل، فإن الاتفاق بين المشتري والبائع محمي ومعترف به بموجب القانون. عادةً ما تكون إصدارات العقد وشروط كل مطور متشابهة، مع اختلاف الشروط الفردية فقط، والتي قد تختلف حسب المشروع.

السؤال رقم 13 من ملكية الإيجار العقاري في تايلاند: هل معاملات ملكية الإيجار المستعملة محمية بموجب القانون؟



الإجابة: نعم، إنها محمية. حقوق الملكية الإيجارية مسجلة ومودعة لدى مكتب الأراضي ولديها إثبات الملكية. وخلال فترة الحيازة، تكون محمية بموجب القانون تمامًا مثل الملكية الدائمة. لمعرفة الأحكام المحددة، يرجى الرجوع إلى المادتين 537 و571 من القانون التجاري لمملكة تايلاند.

السؤال رقم 14 من حقوق ملكية العقارات في تايلاند: هل سياسة إعادة الشراء محمية بموجب القانون؟ كيف نفعل ذلك على وجه التحديد؟



الجواب: سياسة إعادة الشراء متفق عليها بشكل واضح بين البائع والمشتري في اتفاقية الشراء، وهي نافذة قانونًا. الإجراء التشغيلي المحدد الحالي هو أنه قبل انتهاء فترة الخمس سنوات، يقدم المالك طلب إعادة الشراء إلى المطور قبل ستة أشهر. سيحدد المطور ما إذا كانت هناك احتمالية للحاجة إلى إصلاحات بناءً على استخدام المنزل (هذه العملية غير مطلوبة إذا كان مستأجرًا)، ثم يقوم بإعداد مستندات إعادة الشراء ودفع ثمن المنزل لاستكمال إجراءات النقل. قبل انتهاء فترة العشر سنوات، قم بتقديم طلب إلى المطور قبل ستة أشهر واتبع نفس العملية المذكورة أعلاه.