隨著泰國持續發展，曼谷房地產買氣飆升，國際投資者爭相以物超所值的價格購入泰國房產，進而成為海外房東。而在曼谷，各區域發展不同，隨之而來的租金回報也就有所差異。究竟曼谷哪個區域的租金收益較好呢？本篇文章將從開發較早、有頂級富人區之稱的 Thonglor(通羅) 的租金回報分析起！

租金回報率怎麼計算？

房地產作為中長期投資項目，房價漲跌幅和租金報酬率這兩項始終是最重要的指標，如果是投資海外房地產，那還需要考慮上匯率漲跌幅。

相比於不確定性高的房價漲跌幅和匯率行情而言，租金回報率則會穩定很多。除了一小部分只追逐房價短期內暴漲的投機者以外，大多數的房地產投資者更在意其投資並持有的房產，是否能穩定產出現金流 (房租收益)，以及在持有並出租房產的過程中，所需負擔的成本支出。

毛租金回報 vs. 淨租金回報計算公式

租金回報率的計算非常簡單，無非就是房產的租金收益，與該房產的購房支出的比值。

由於房租分為毛收益 (僅房租金額) 和淨收益 (房租減去相應支出和持有成本後的純淨收入)，租金回報率也同樣分為毛租金回報與淨租金回報，而淨租金回報才是房產投資者最應該看重的指標，代表真正能拿到手的租金收益，也是與其他投資途徑作比較的根本標準。

• 毛租金回報率：(每月租金×12 個月)／房屋總價
• 淨租金回報率：(每月租金×12 個月)／(房屋總價＋物業管理費＋租賃仲介費＋託管費＋房產稅等)

如果要提高一套房屋的租金回報率，要麼抬高該房屋的房租收益，要麼降低該房屋的持有成本，要麼就是降低該房屋的購入價格，當然兼而有之則提高得更快。

Thonglor 通羅「前段」租金回報分析

Thonglor 區既是泰國本地富人、名人喜歡的居住區，又是日本富商和高管在曼谷最青睞的聚居地。細分之下，Thonglor 還分為前中後三段。從BTS Thong Lo 天鐵站周邊一直到 Thonglor 5 巷通常被稱為 Thonglor 前段。前段的優點有：

• 距離 BTS 軌交近，距離軌交越近的區域，房產也最有價值、最容易出租。
• 靠近曼谷最重要主幹道素坤逸大道。

前段的地段缺點則包含：

• 周邊沒有超大型購物中心、大賣場或中小型特色商圈，僅有幾家 7-11便利店。

Thonglor 通羅「前段」：一般公寓租金回報優於高檔公寓

豪華公寓

普通公寓

這些樓盤的對比資料告訴我們，同一個區域內，樓盤房齡老一點、檔次低一點，雖然租金不高，但相應的房價也較低，算下來租金回報率反而比較高；而樓盤越是新、檔次越是高端，甚至有些還達到豪宅級水準，但其租金回報率卻沒有一般公寓高。

如果你問，這是否代表選房齡老、檔次低的樓盤較佳？其實不盡然，這只是單單從短期的租金回報率來看，關鍵還是投資者的投資目的。因為其有可能帶來 3 個風險，分別是：

• 樓盤房齡較老，檔次不高，大多數情況下並不適合自住，只能出租。
• 未來想要轉售時，由於房齡更老了，大概率無法賣出非常好的價格，也會比較難賣。
• 由於屋齡較老，租金的漲幅也會相對最小，很可能數年不漲，維持原狀或微漲，導致租金回報率也增長緩慢，甚至在若干年後下滑。

換句話說，如果您的資金沒有那麼寬裕，能夠購買的物件類型有限，又追求短期獲得最佳的投資回報率→可購買檔次較低、房齡較老的物件。

然而，若您較注重樓盤品質，重視增值和保值，並以出租、自住兼有為目的，期望租客素質較高→以高品質、房齡新的樓盤，或者豪宅為投資標的。

青菜、蘿蔔各有所好，就看各位看官的喜好和匹配度了。

Culture Thonglor－通羅前段性價比之王

在 Thonglor 前段還有一個特殊的存在，那就是位於素坤逸 59 巷，由雅詩閣負責管理出租的 Culture Thonglor。

這個樓盤還是期房，預期 2026 年交房，距離 BTS Thong Lo 站僅 250 米。由於雅詩閣品牌的加持，該樓盤交付後出租價格是不會低的，單位租金 1000 泰銖/㎡/月以上，應該沒有懸念。

加上 Loft 的房型設計，複式贈送樓上 10㎡ 左右的面積，一套 25㎡ 的一房，實際面積大概 35㎡ 左右，總價約 700 萬泰銖。

非常保守的預估，三年後 2026 年單位租金只要到 1200 泰銖/㎡/月，一年房租就是 36 萬泰銖，計算下來毛租金回報率可達 5.1％，淨租金回報率也能到 4％左右。

雖然還是不如 Noble Remix 這種老房子，但已經超越 BTS Thong Lo 天鐵站周邊的一眾豪宅了。加上它的房齡可說是 Thonglor 前段目前最新的，未來也能在轉售價值和租金回報率之間，獲得很好的平衡，達到兩全其美的目的。

Thonglor 通羅「中段」租金回報分析

沿著素坤逸 55 巷往裡走就來到了 Thonglor 中段，這裡可是整個 Thonglor 區的核心所在，也是最繁華和熱鬧的地方。

儘管中段距離 BTS Thong Lo 站已經在 500 米至 1 公里範圍了，但絲毫不影響這裡的人氣鼎旺，10 幾個特色購物中心、各國美食聚集在 55 巷兩側，密密麻麻般星羅棋佈。

如此蛋黃區所在，自然少不了豪宅的身影，而且這裡的豪宅才是 Thonglor 的王者，不論單價、面積還是總價基本都頂到了這區的天花板，是有資格叫板曼谷樓王的候選者。

Thonglor 通羅「中段」房價與租金一覽

Park Origin Thonglor－較低總價帶來較佳租金回報率

Thonglor 中段的豪宅看似租金回報率不高，大概率還跑不贏很多人的理財產品和銀行存款。但你能說像是 Khun by Yoo 這種曼谷排名前十位的豪宅沒有價值嗎？顯然不行，其價值足以讓有錢人趨之若鶩。總歸一句，置產仍端看您的目的。

至於在 Thonglor 中段，目前也只有 Park Origin Thonglor 這個樓盤，既擁有較新的房齡，而且租金回報率還不錯，主要得益於其售價相對較低，且屋型面積較小，總價不高的緣故。

Thonglor 通羅「後段」租金回報分析

進入到後段，周邊的繁華程度開始降低，但畢竟這裡是「Thonglor」，是不會有豪宅缺席的。

Thonglor 通羅「後段」房價與租金一覽

新成屋

房齡較老建案

投資曼谷 Thonglor 通羅，合理租金回報如何？

看了以上房價與租金分析，相信大家應該有感覺，在 Thonglor 這樣的富人區，一味尋求追逐性價比，似乎已變成一件可笑的事情。

因為真正的豪宅追求的是超高附加價值，是與眾不同，是物以稀為貴，因此 CP 值本身就與豪宅不相干，這也是為何豪宅的投報率往往都比較低。

至於有些投資人訴求比較嚴苛，既要比較高的租金回報率，又不想買房齡太老的樓盤，因為有可能前期想出租，但後期還是會考慮收回自住。所以房齡要新、房屋面積要大，既要追求居住舒適度，也不想買得太貴。

這類挑剔的投資人可以把眼光投向素坤逸路雙數巷的 36 巷，這裡是南 Thonglor，距離 BTS Thong Lo 站和素坤逸 55 巷通羅街也就數百公尺，但整體 CP 值就會高出很多。

離 BTS 站近建案

以上三個樓盤距離 BTS Thong Lo 站還算近，大約都是 400－550 公尺左右。但素坤逸 36 巷巷尾還有兩個樓盤，距離空鐵站就比較遠了。

離 BTS 站較遠建案

結語

對比整個 Thonglor 區域房屋的租金回報率會發現，房齡在十幾年，品質保養還不錯的物件，其租金回報率是最高的。

而新建案或次新建案，尤其是豪宅級別的物，往往租金回報率不會太高，例如頂級豪宅 Khun by Yoo 的租金回報率，甚至還沒有高於銀行利率。然而，屋齡新的物件來轉售畢竟比較容易，加上豪宅的土地和資源越存越香，未來的保值和增值潛力較大，不能簡單地只用租金回報率來評判豪宅的價值。

至於如 Culture Thonglor、Park Origin Thonglor 這類地段好，品質也佳，房齡還新，租金回報率又不低的項目確實少見，是 Thonglor 區域值得入手的物件，建議可以好好把握。

不過要特別提醒投資人，即便像 Noble Remix、Eight Thonglor、Ivy Thonglor 這樣屋齡較老的物件，其淨租金回報率約莫也介於 4.5％－5％左右。所以那些廣告宣傳新房樓盤淨租金回報率可達到 6％或以上的，甚至看過有人宣傳可高達 10％的，這只能說不是壞就是假。

借用一位房產銷售界前輩的經典語錄「God Bless You」，送給那些被不合理超高租金回報率誘惑，而飛蛾撲火的買家們。要知道像是大摩等入場門檻高達幾千萬美金的全球頂級私人銀行，其給出的年投報率也不會超過 6％。

那些國家主權基金、退休養老基金、房地產 Reits 追求的回報率更僅是 2－3％就足夠了。如果真有這些租金回報率高達6-10%，甚至 10％以上的項目，豈不是早被大型機構拿下了，又怎麼會流到市場上公開售賣呢！